住宅ローン控除を貰いきってから繰り上げ返済？それとも早め？？
さて，我が家は2022年1月に入居，住宅ローン控除は1%，金利は変動金利で0.515%である．
ローンを組むとき変動か固定かがあった気がするが，「ローン元本が高い返済初期に，低金利の恩恵が一番大きいはず」と考えて変動金利にしたんだった．
金利よりローン控除の率が高い＝逆ザヤ状態なので，繰り上げ返済については秒でこんな見通しを立てた．もちろん勘だわ．
- 金利がこのまま0.515％なら，13年間住宅ローン控除を貰いきってから繰り上げ返済
- 金利が上がるなら，ローン控除の1%を超えることが確定したら繰り上げ返済開始
…で？，これって正しいんだっけ？正しいとして，どれくらいの効果があるんだっけ？？…せっかくローン返済シミュレータを作ったので，検証してみることにした．
まずは，ローン金利が上がらない場合，繰り上げ返済を2年目からやるか，13年間のローン控除期間が終わってからやるかで，どれくらいの差が出るかを調べた．
我が家のローン事情をシミュレーション条件に設定
というわけで設定開始！！我が家のローン事情はこんな感じ．ローン口座には余裕をもって積み立てて，繰り上げ返済や，来るべき金利上昇に備える思想だ．
| 借入金額 | 2,770万（うちボーナス払い1,000万円） |
| 金利 | 0.515％＠変動金利 |
| 借入期間 | 35年 |
| 返済タイプ |
元利均等返済 →以上，年間の返済総額は90万円弱 |
| 住宅ローン控除 | 「ローン元金または住宅取得価格※1の低い方」×1%，13年分 |
| ローン口座への積み立て | 年間140万円（月々10万円＋ボーナス時10万円）※2 |
| 繰り上げ返済の手数料が 無料となる条件 |
年1回まで，かつ一回の繰り上げが50万円以上 |
※1…控除計算に使う住宅取得価格は，「物件価格－贈与－給付金」の値を入力
※2…ローン口座に月々＆ボーナス月に積み立て，残高を繰り上げ返済に回す．住宅ローン控除で戻ってくるお金はローン口座には加算しない
以上の設定をローン返済シミュレータに設定するとこんな感じ（まずは繰り上げ返済なしで設定した）．
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 | #---------------借入関係---------------LoanAmount_DL=[17700000,10000000]#割賦払い分とボーナス払い分をそれぞれ記述Month_IncreasedPay_DL=[1,7]#ボーナスによる増額支払い月を記述Sel_LoanType=0#0なら元利均等返済，1なら元金均等返済Period_Payout=35#支払い年数LoanRate_DL=[0.515]#ローンの店頭金利（%）を列挙YYYYMM_Loan_DL= [202201]#ローン金利が適用または変更されるタイミングをYYYYMMで記述．先頭は返済開始年月を書くこと#---------------ローン口座への入金設定（空行列なら，ローンの支払いと同額分を振り込むこととして扱う）---------------PayToAccount_DL=[100000,100000]#ローン口座への振込金額について，毎月分とボーナス分のそれぞれを記述．返済額分だけかっちり払うなら，空白リストで設定するMonth_Bonus_DL=[7,12]#ボーナスの振込月を記述#---------------住宅ローン控除関係---------------Price_House=24900000#住宅の取得価格（物件価格－すまい給付金－贈与）．住宅ローン控除の計算で微妙に使うRate_CashBack=1#住宅ローン控除の利率（%）Period_CashBack=13#住宅ローン控除が適用される期間（年）#---------------繰り上げ返済関係---------------Sel_AdvancedType=0#0なら期間短縮型，1なら返済額軽減型Year_AdvancedPaySta=2022+1#繰り上げ返済を開始する年LimitNum_AdvancedPay=0#年間で繰り上げ返済できる上限回数．繰り上げ返済機能を殺すなら，0に設定．LimitAmount_AdavancedPay=500000#繰り上げ返済できる下限金額Rate_CBtoAdvancedPay=0#ローン控除でのCBのうち，繰り上げ返済に回す金額の割合（％）．0なら繰り上げ返済には回さないし，100なら全額繰り上げ返済に使う#---------------まとめ棒グラフのデータラベル---------------BarLabel='繰り上げなし'#空白なら，Test1，Test2…と自動割り当てする |
繰り上げ返済なしで計算すると，毎年の返済はこんな感じ．一応これが，比較のためのベース条件となる．
繰り上げ返済の時期の影響＠金利一定条件
まずは，金利0.515％がずっと続くものと仮定し，2年目以降に繰り上げ返済するパターンと，14年目以降に繰り上げ返済するパターンを比較した．
繰り上げ返済の実施条件は
「ローン口座残高が50万円以上，かつその年にまだ1回も繰り上げ返済してないとき」
繰り上げ返済の実施内容は
「口座残高分の全額でローン元本の返済に充てる→残高分だけ，マルっとローン元本を削減する」
という考え方とした．
結果はこんな感じ．まずは，2年目以降から繰り上げ返済するときの毎年の返済プラン．
毎年ローン口座に積み立てるのが140万円に対し，繰り上げ返済なしだと毎年の返済額が90万円弱で差額が50万円の余剰で，繰り上げ返済下限額の50万円を上回る．なので今回の計算条件だと，2年目以降毎年繰り上げ返済を行っている．
これが，13年間ローン控除が適用される間は繰り上げ返済せず，14年目から繰り上げ返済を実施するとこんな感じ．14年目に相当な額を繰り上げ返済し，ローン元本を大幅削減している．
最終的に，繰り上げ返済なし・2年目以降繰り上げ・14年目以降繰り上げを比較するとこんな感じ．
14年目以降繰り上げ返済は，1年目以降繰り上げ返済に対して支払う利息（右上のグラフ）も増えるが，住宅ローン控除の総額も増え，最終的に「手弁当から支払う利息」の観点で観れば（右下のグラフ）10万円以上お得…ということがわかった．これは，住宅ローン控除が1%と，住宅ローン金利よりも高いがために他ならない．
結論
最初の勘の通りではあったが…
「住宅ローン控除より低い金利でローンを組んで，それが一定で続くなら，
繰り上げ返済は住宅ローン控除が終わってからがお得（我が家の条件なら10万円以上お得）」
と自己解決した．
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