【住宅ローン×Python】金利が上がらない！？…繰り上げ返済はいつしたらよい？？

住宅ローン控除を貰いきってから繰り上げ返済？それとも早め？？

さて，我が家は2022年1月に入居，住宅ローン控除は1%，金利は変動金利で0.515%である．

ローンを組むとき変動か固定かがあった気がするが，「ローン元本が高い返済初期に，低金利の恩恵が一番大きいはず」と考えて変動金利にしたんだった．

金利よりローン控除の率が高い＝逆ザヤ状態なので，繰り上げ返済については秒でこんな見通しを立てた．もちろん勘だわ．

1. 金利がこのまま0.515％なら，13年間住宅ローン控除を貰いきってから繰り上げ返済
2. 金利が上がるなら，ローン控除の1%を超えることが確定したら繰り上げ返済開始

…で？，これって正しいんだっけ？正しいとして，どれくらいの効果があるんだっけ？？…せっかくローン返済シミュレータを作ったので，検証してみることにした．

まずは，ローン金利が上がらない場合，繰り上げ返済を2年目からやるか，13年間のローン控除期間が終わってからやるかで，どれくらいの差が出るかを調べた．

我が家のローン事情をシミュレーション条件に設定

というわけで設定開始！！我が家のローン事情はこんな感じ．ローン口座には余裕をもって積み立てて，繰り上げ返済や，来るべき金利上昇に備える思想だ．

※1…控除計算に使う住宅取得価格は，「物件価格－贈与－給付金」の値を入力
※2…ローン口座に月々＆ボーナス月に積み立て，残高を繰り上げ返済に回す．住宅ローン控除で戻ってくるお金はローン口座には加算しない

以上の設定をローン返済シミュレータに設定するとこんな感じ（まずは繰り上げ返済なしで設定した）．

#---------------借入関係---------------
LoanAmount_DL=[17700000,10000000]#割賦払い分とボーナス払い分をそれぞれ記述
Month_IncreasedPay_DL=[1,7]#ボーナスによる増額支払い月を記述

Sel_LoanType=0#0なら元利均等返済，1なら元金均等返済
Period_Payout=35#支払い年数
LoanRate_DL=[0.515]#ローンの店頭金利（%）を列挙
YYYYMM_Loan_DL= [202201]#ローン金利が適用または変更されるタイミングをYYYYMMで記述．先頭は返済開始年月を書くこと

#---------------ローン口座への入金設定（空行列なら，ローンの支払いと同額分を振り込むこととして扱う）---------------
PayToAccount_DL=[100000,100000]#ローン口座への振込金額について，毎月分とボーナス分のそれぞれを記述．返済額分だけかっちり払うなら，空白リストで設定する
Month_Bonus_DL=[7,12]#ボーナスの振込月を記述

#---------------住宅ローン控除関係---------------
Price_House=24900000#住宅の取得価格（物件価格－すまい給付金－贈与）．住宅ローン控除の計算で微妙に使う
Rate_CashBack=1#住宅ローン控除の利率（%）
Period_CashBack=13#住宅ローン控除が適用される期間（年）

#---------------繰り上げ返済関係---------------
Sel_AdvancedType=0#0なら期間短縮型，1なら返済額軽減型
Year_AdvancedPaySta=2022+1#繰り上げ返済を開始する年
LimitNum_AdvancedPay=0#年間で繰り上げ返済できる上限回数．繰り上げ返済機能を殺すなら，0に設定．
LimitAmount_AdavancedPay=500000#繰り上げ返済できる下限金額
Rate_CBtoAdvancedPay=0#ローン控除でのCBのうち，繰り上げ返済に回す金額の割合（％）．0なら繰り上げ返済には回さないし，100なら全額繰り上げ返済に使う

#---------------まとめ棒グラフのデータラベル---------------
BarLabel='繰り上げなし'#空白なら，Test1，Test2…と自動割り当てする

繰り上げ返済なしで計算すると，毎年の返済はこんな感じ．一応これが，比較のためのベース条件となる．

繰り上げ返済の時期の影響＠金利一定条件

まずは，金利0.515％がずっと続くものと仮定し，2年目以降に繰り上げ返済するパターンと，14年目以降に繰り上げ返済するパターンを比較した．
繰り上げ返済の実施条件は
「ローン口座残高が50万円以上，かつその年にまだ1回も繰り上げ返済してないとき」
繰り上げ返済の実施内容は
「口座残高分の全額でローン元本の返済に充てる→残高分だけ，マルっとローン元本を削減する」
という考え方とした．
結果はこんな感じ．まずは，2年目以降から繰り上げ返済するときの毎年の返済プラン．
毎年ローン口座に積み立てるのが140万円に対し，繰り上げ返済なしだと毎年の返済額が90万円弱で差額が50万円の余剰で，繰り上げ返済下限額の50万円を上回る．なので今回の計算条件だと，2年目以降毎年繰り上げ返済を行っている．

これが，13年間ローン控除が適用される間は繰り上げ返済せず，14年目から繰り上げ返済を実施するとこんな感じ．14年目に相当な額を繰り上げ返済し，ローン元本を大幅削減している．

最終的に，繰り上げ返済なし・2年目以降繰り上げ・14年目以降繰り上げを比較するとこんな感じ．
14年目以降繰り上げ返済は，1年目以降繰り上げ返済に対して支払う利息（右上のグラフ）も増えるが，住宅ローン控除の総額も増え，最終的に「手弁当から支払う利息」の観点で観れば（右下のグラフ）10万円以上お得…ということがわかった．これは，住宅ローン控除が1%と，住宅ローン金利よりも高いがために他ならない．

結論

最初の勘の通りではあったが…

「住宅ローン控除より低い金利でローンを組んで，それが一定で続くなら，
繰り上げ返済は住宅ローン控除が終わってからがお得（我が家の条件なら10万円以上お得）」

と自己解決した．